Tag Archives: działka budowlana

  • 0

3 najczęściej popełniane błędy przy kredycie na budowę domu

Tagi : 

sielski dom

Masz już kupioną działkę czy rozglądasz się, żeby kupić to pewnie będziesz chciał na niej niedługo zbudować swój wymarzony dom. Widzisz już swój podjazd, garaż i taras z wyjściem na ogród. A w ogrodzie sadzisz już rośliny, w przerwie popijając zimną lemoniadę. Może po ogrodzie biegają Twoje zwierzaki albo dzieci. Sielski widok. Uśmiechasz się i  zachwytem omiatasz wzrokiem „swoje włości”. Tak, piękna wizja.

Jednak zanim tak się stanie czeka Cię jeszcze budowa, do której musisz się przygotować. Czeka Cię trochę urzędowych, projektowych spraw, ekipa budowlana i – jeśli nie masz własnych środków- kredyt na jego budowę. I tutaj często pojawiają się schody. Z jakiego powodu? Bo często mamy inne wyobrażenie tego w jaki sposób chcemy zrealizować jego budowę.

 

Przykład 1

Chcemy wziąć kredyt na budowę w stanie tzw. deweloperskim- wylejemy fundamenty, wzniesiemy ściany, wstawimy okna, położymy dach a resztę będziemy powoli wykańczać z własnych środków.

A co na to bank i co wtedy zrobić?

Bank niestety na taką opcję nie wyrazi zgody. Jest to częsty przykład na to, czego się spodziewają klienci, a czego oczekuje od nich bank. Przede wszystkim, kiedy bank zabezpiecza się na nieruchomości, której budowę kredytuje, wymaga wykończenia całego domu i uzyskania pozwolenia na użytkowanie tj. zgłoszenia do urzędu zakończenia prac budowlanych. Zatem biorąc kredyt powinieneś wiedzieć, że bierzesz kredyt na całą budowę wraz z wykończeniem ( podłogi, ściany, schody itd.).

 

Przykład 2

Biorę kredyt na budowę i mam projekt budowlany, ale chcę nanieść na niego swoje zmiany i nie zgłaszam tych zmian do banku.

Co na to bank i co wtedy zrobić?

Najlepiej mając wiedzę o takiej planowanej zmianie poinformować o tym bank na etapie ubiegania się o kredyt. Dlaczego to jest takie istotne? Ponieważ każdy etap budowy jest zgłaszany do banku przed wypłatą środków na kolejny etap. Przed taką wypłatą często bank zleca wykonanie inspekcji rzeczoznawcy majątkowemu lub pracownikowi banku. Jeśli zostały wykonane inne prace niż te, które były przewidziane lub nastąpiła zmiana niezgodna z projektem, możesz mieć problem z wypłatą kolejnej transzy środków czy w najgorszym wypadku wypowiedzenia umowy kredytu. Dlatego warto wszelkie zmiany, które planujemy, zgłaszać do banku już na samym początku podciągając do tego odpowiednio wymaganą przez bank dokumentacją lub niezwłocznie się porozumieć z bankiem gdy taka zmiana zajdzie.

 

Przykład 3

Policzyłem koszty budowy, wykończenie, doliczyłem ekipę- ustalam kwotę x i o nią wnioskuję, bo wszystko policzyłem i to jest maksymalna kwota, której potrzebuję. Zdarza się, nawet dość często, że po jakimś czasie okazuje się, że kwota kredytu może okazać się niewystarczająca, materiały zdrożały, wypadło coś dodatkowego do zrobienia, nie mamy własnych wolnych środków. W końcu budowa może trwać 2 lata. Chcemy dobrać jeszcze kredyt.

Co na to bank i co wtedy zrobić?

Te problem wcale też do rzadkich nie należy. Koszty budowy okazały się niedoszacowane, cena materiałów wzrosła, był nieprzewidziany wydatek, trzeba kredyt dobrać. I wtedy trzeba aneksować umowę, na nowo przedkładać dokumenty dochodowe i nieruchomości, czeka nas kolejna wycena. Może zdarzyć się tak, że wycena nieruchomości była już na „styk” tj. maksymalna jaką przy wartości nieruchomości mogliśmy wziąć i bank będzie wymagał wykończenia z własnych środków (których możemy nie mieć) lub poprosić nas o dodatkowe zabezpieczenie w postaci innej nieruchomości ( której możemy nie mieć). Cała procedura aneksu trwa tyle samo a czasem nawet dłużej niż początkowe ubieganie się o kredyt. Bank może też nie wyrazić zgody w najgorszym przypadku, w najmniejszym trochę się z bankiem poboksujemy i będzie nas to kosztować sporo nerwów. Co zatem zrobić? Najlepiej do planowanych kosztów ( o ile nam pozwala zdolność kredytowa czy wartość nieruchomości) doliczyć 10-15% więcej kosztów. Ponieważ zawsze możemy ukończyć budowę i nie wypłacać wszystkich środków z kredytu. Po prostu nie uruchamiamy np. ostatniej transzy wypłaty i zgłaszamy zakończenie budowy do banku. A ostateczną ratę zapłacimy tylko od środków wypłaconych.

 

projekt-domu-agatka

 

 


  • -

Likwidacja pozwolenia na budowę

Tagi : 

Sejm przeglosował nowelizację w Prawie budowlanym, która dotyczy likwidacji pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych.

Zapraszam do artykułu na Bankier.pl


  • 0

Działka budowlana jako wkład własny przy zakupie własnego M?

Tagi : 

Od 1 stycznia 2014 r. banki nie kredytują już 100% wartości zakupu nieruchomości. Zgodnie z rekomendacją S minimalny wymagany wkład własny w kredycie hipotecznym wynosi 5% kwoty zakupu/inwestycji. Zgodnie z tą rekomendacją z każdym kolejnym rokiem wkład własny klienta będzie się zwiększał o kolejne 5%, aby ostatecznie w 2017 r. osiągnąć 20%.


Przykład:

Średnia wartość zakupu nieruchomości we Wrocławiu to 250.000 zł. Czyli dziś minimalny wymagany wkład własny to kwota 12.500 zł. 

2014 r.- min. wymagany wkład własny 5% = 12.500 zł

2015 r.- min. wymagany wkład własny 10% = 25.000 zł

2016 r. – min. wymagany wkład własny 15% = 37.500 zł

2017 r. – min. wymagany wkład własny 20% = 50.000 zł

Dodam też, że już od jakiegoś czasu część banków wymaga wkładu własnego rzędu 10-20%. Obecnie ok. 10 banków na rynku udziela kredytów na maksymalną możliwą wartość 95% inwestycji, co jest generalnie dobrą informacją.

Klienci nie zawsze dysponują wolną gotówką. Jeśli tak, często nie chcą pozbywać się wszystkich swoich oszczędności lub po prostu chcą przeznaczyć ją na inny cel.


Studium przypadku:

Klienci chcą zakupić mieszkanie z rynku wtórnego. Nie dysponują środkami wolnymi w gotówce. Natomiast działkę budowlaną posiadają rodzice. Czy w takim przypadku bank udzieli im kredytu na 100% wartości nieruchomości, którą chcą kupić? Czemu należy się przyjrzeć w tej sytuacji, na co zwrócić uwagę i jakie są możliwe rozwiązania?

Przede wszystkim musimy się przyjrzeć wartościom.

  • Mieszkanie z rynku wtórnego ( po generalnym remoncie)- 255.000 zł
  • Wartość działki ok. 60.000 zł
  • Bank przyjmie wartość drugiego zabezpieczenia w 80% jego wartości- 48.000 zł

 W tym przypadku łączna wartość zabezpieczenia przyjęta do wyliczenia maksymalnej kwoty kredytu wynosi 303.000 zł.

Jeśli klientom pozwoli na to zdolność kredytowa, mogą zaciągnąć kredyt na kwotę 287.850 zł.

Różnicę w kwocie 32.850 zł mogą na przykład wziąć na wykończenie bądź na cel dowolny. Lub zostać przy kwocie kredytu na kupno mieszkania w kwocie 255.000 zł.

Kwestie, którym warto się przyjrzeć w tym przypadku:

1. Właściciel działki

W tym przypadku rodzice są właścicielami działki. Zatem działkę można przepisać aktem notarialnym darowizny – wtedy obdarowany (klient) ponosi koszt związany ze sporządzeniem aktu i złożeniem dokumentów do sądu. Jest też druga możliwość- zabezpieczenie się na nieruchomości osoby trzeciej. W drugim przypadku rodzice nie muszą przystępować do kredytu, natomiast muszą wyrazić zgodę na ustanowienie zabezpieczenia na działce oraz złożyć pisemne oświadczenie w banku o poddaniu się egzekucji w razie nie spłacania kredytu.

2. Stan prawny i przeznaczenie działki

Działka musi zostać przyjęta jako zabezpieczenie,które w razie czego będzie płynne. Powinniśmy zwrócić uwagę na:

  • jej wielkość, wymiary (zbyt mała bądź nieustawna działka może nie zostać przyjęta jako zabezpieczenie kredytu)
  • na jakim terenie leży ( czy jest to teren zalewowy, objęty ochroną przyrody czy konserwatora zabytków, czy nie ma ujawnionych stanowisk archeologicznych, czy nie przebiegają słupy wysokiego napięcia)
  • jakie jest przeznaczenie terenu na którym posadowiona jest działka ( w gminie dowiemy się czy są uchwalone warunki zabudowy na terenie, na którym położona jest działka lub plan zagospodarowania przestrzennego,w którym przewidziana jest zabudowa jednorodzinna)
  • czy ma dostęp do drogi publicznej ( jeśli nie, powinna mieć ustanowione nieodpłatne i na czas nieoznaczony dla każdorazowych właścicieli prawo przejazdu i/lub przechodu przez działkę, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej)
  • czy stan na mapach jest zgodny ze stanem faktycznym bądź nie ma tam innych nieprawidłowości np. budynek posadowiony na działce obok nie przechodzi przez naszą działkę ( w takim przypadku bank nie zechce takiego zabezpieczenia)

Aleksandra Nowaczewska

doradca kredytowy